¿Qué impuestos se deben pagar en una compra, venta o en un arrendamiento? EXPANSIÓN ofrece todas las claves sobre los aspectos fiscales y legales de la vivienda.

La compraventa y el arrendamiento de vivienda tienen numerosos efectos fiscales en tanto se trata de operaciones gravadas por distintos impuestos. Según los datos publicados recientemente por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de transacciones de viviendas llevadas a cabo en España durante el ejercicio 2021 superó con creces la barrera de las 500.000 (hasta noviembre se cerraron 517.404), cifras no alcanzadas desde la burbuja inmobiliaria.

Los españoles valoran mucho la vivienda en propiedad, si bien es cierto que, ya desde hace algunos años, el interés por la vivienda en alquiler se ha acentuado, por lo que conviene tener clara la diferente fiscalidad que ambas opciones presentan, algo que puede lograrse con este análisis.

Vivienda en propiedad:

-Impuestos por la adquisición de una vivienda

Los impuestos que gravan la adquisición de una vivienda dependen de si la misma es de nueva construcción o de segunda mano. El comprador de una vivienda nueva verá gravada la adquisición de la misma por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), a un tipo del 10% (6,5% en Canarias) sobre el precio de compra (4% si se trata de una vivienda social, 3% en Canarias). Al documentarse la operación de compraventa en una escritura pública, la sujeción y tributación efectiva por el IVA irá acompañada por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), compuesto por una cuota fija (0,30 euros por pliego o 0,15 por folio) y una cuota variable que puede oscilar entre un 0,75% y un 1,5%, dependiendo de la comunidad Autónoma en que se encuentre la vivienda. Debe señalarse que, en relación con esta cuota variable, las comunidades autónomas pueden establecer tipos reducidos para determinadas situaciones: familias numerosas, discapacidad, tamaño de la vivienda, valor de la vivienda, edad del adquirente, adquisición de vivienda habitual, etc.

Hasta el 31 de diciembre de 2021, para calcular el importe a pagar por AJD la base imponible era el valor de la vivienda (normalmente era el precio que se pagaba por la misma y que solía coincidir con el ‘valor real de mercado’). Sin embargo, a partir del 1 de enero de 2022 Hacienda aplicará un valor de referencia que se recoge en la sede electrónica del Catastro y que sustituirá al ‘valor real’. Hay que destacar que cuando el valor que figura en la transmisión sea mayor que el valor de referencia se tributará por el primero, por lo que el nuevo valor de referencia viene a configurarse como una base imponible mínima.

En el caso de la compra de una vivienda de segunda mano, en lugar de la aplicación conjunta del IVA y el AJD aplicables a la compra de vivienda nueva se aplicará el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (TPO), siendo la base imponible del mismo desde el 1 de enero de 2022 el valor de referencia antes comentado. Al ser un impuesto cedido a las comunidades autónomas el tipo impositivo resultará el que tenga establecido la región en la que se encuentre localizada la vivienda, siendo el más bajo el 4% fijado en País Vasco y Navarra y el más elevado el aplicable en algunas comunidades autónomas, que lo han establecido en un 11%. Como ocurre con el AJD, los tipos máximos fijados por cada Comunidad Autónoma pueden verse reducidos si se dan determinadas situaciones.

Por último, debe señalarse que si el adquirente solicita financiación hipotecaria para la compra de la vivienda (con independencia de que se trate de una vivienda nueva o de segunda mano) se devengará igualmente el gravamen por AJD, si bien en este caso el impuesto será soportado por la entidad financiera.

-Impuestos durante la tenencia de la vivienda

Además de la fiscalidad asociada a la compraventa de una vivienda, no debe olvidarse que la mera tenencia de ésta en propiedad puede generar un coste impositivo, aunque la misma no genere ingresos, por ejemplo, por arrendamiento.

Tanto es así que, desde la perspectiva del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), se integran en la base imponible general las denominadas «imputaciones de rentas inmobiliarias» que, en esencia, son rentas que se devengan anualmente por el mero hecho de ser propietario de una vivienda que no genera rendimientos del capital inmobiliario o no esté afecta a una actividad económica, siempre que la misma no tenga la condición de vivienda habitual. Dicha imputación de renta se calcula, como regla general, aplicando un porcentaje del 2% sobre el valor catastral de la vivienda (el porcentaje se reduce al 1,1% cuando se trata de viviendas con valores catastrales revisados, modificados o determinados en los últimos 10 años).

Por su parte, la propiedad de una vivienda puede engrosar asimismo la factura anual del Impuesto sobre el Patrimonio (IP), tributo que grava el patrimonio neto de las personas físicas, si bien debe tenerse en cuenta que la vivienda habitual estaría exenta de tributación por este impuesto con el límite de 300.000 euros. En todo caso, en determinadas comunidades autónomas el Impuesto sobre el Patrimonio estaría bonificado al 100%, por lo que habrá que estar a la normativa autonómica que en su caso sea aplicable.

Finalmente, la titularidad del derecho de propiedad sobre una vivienda queda gravada, asimismo, por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), impuesto municipal que se devenga anualmente y que se calcula en función del valor catastral de la vivienda aplicando los tipos impositivos municipales correspondientes, pudiendo los Ayuntamientos aprobar bonificaciones para determinadas situaciones: familias numerosas, vivienda de protección oficial, vivienda con determinada certificación energética, aprovechamiento de energías renovables, etc.

-Impuestos por la transmisión de una vivienda

Cuando el propietario persona física de una vivienda transmite la misma, deberá hacer frente a varios impuestos. Si de la transmisión resulta una ganancia patrimonial para el propietario vendedor, la misma deberá incluirse en su declaración de IRPF. El tratamiento de la misma a efectos de este impuesto será diferente dependiendo de si el inmueble transmitido constituye o no su vivienda habitual. Si se tratara de su vivienda habitual, la ganancia patrimonial podrá quedar exenta en la medida en que el importe total obtenido en la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en los términos y condiciones establecidos en la normativa reguladora del impuesto. También quedará exenta de tributación, sin necesidad de reinversión, si el contribuyente que transmite la vivienda habitual es mayor de 65 años o es persona en situación de dependencia severa o gran dependencia. La normativa del impuesto también contempla como supuesto exento aquel en que se entregue la vivienda en una dación en pago de la deuda hipotecaria, en la medida en que no se tenga ningún otro bien en propiedad cuya cuantía sea suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda.

Si no se tratara de la vivienda habitual, la ganancia patrimonial tributará en el IRPF integrándose en la base imponible del ahorro y se le aplicará un tipo progresivo (19%, 21%, 23% o 26%) en función de su importe.

El transmitente de la vivienda también tendrá que hacer frente al pago del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o plusvalía municipal). Hasta el 16 de octubre de 2021, la base imponible del impuesto se calculaba multiplicando el valor catastral correspondiente al suelo de la vivienda en el momento de su transmisión por un porcentaje según el número de años de tenencia, magnitud que a su vez se multiplicaba por un tipo de gravamen establecido por la correspondiente Ordenanza municipal del Ayuntamiento en que estuviera el inmueble. Sin embargo, desde el 10 de noviembre de 2021, a efectos del cálculo del impuesto se debe tener en cuenta el nuevo método establecido en el Real Decreto-ley 26/2021 como consecuencia de los últimos pronunciamientos del Tribunal Constitucional sobre la determinación de la base imponible de la plusvalía municipal.

El nuevo método de cálculo de la plusvalía municipal recoge ya de forma expresa un nuevo supuesto de no sujeción para los casos en que se constate que no se ha producido un incremento de valor con ocasión de la transmisión de la vivienda y establece, a diferencia del sistema anterior, que quedan gravadas aquellas plusvalías que se producen cuando entre la fecha de adquisición y la de transmisión del inmueble ha transcurrido menos de un año.

A efectos del cálculo de la base imponible, el nuevo método introducido establece dos sistemas alternativos, a opción del contribuyente:

1. Sistema de cálculo objetivo: los porcentajes anuales aplicables sobre el valor del suelo de la vivienda vigentes anteriormente se sustituyen por unos coeficientes máximos establecidos en función del número de años transcurridos desde la adquisición de la vivienda, que serán actualizados anualmente teniendo en cuenta la evolución de los precios de las compraventas realizadas.

2. Sistema de cálculo atendiendo a la plusvalía real: los contribuyentes tendrán la opción de tributar por la plusvalía real generada en el suelo de la vivienda si ésta es inferior a la base imponible que arroje el sistema objetivo, pudiendo en este caso los ayuntamientos efectuar las correspondientes comprobaciones.

Vivienda en arrendamiento:

El mercado de vivienda en arrendamiento se ha incrementado de manera notable en los últimos años, especialmente en las grandes ciudades. En este sentido, conviene conocer la tributación del arrendamiento desde la perspectiva tanto del arrendador (propietario de la vivienda), como del arrendatario (persona a la que se cede el uso de la misma por un precio y tiempo determinado).

-Fiscalidad desde la perspectiva del arrendador

Desde la perspectiva del IRPF las rentas obtenidas por el alquiler de una vivienda tienen la consideración de rendimientos de capital inmobiliario para el arrendador que se integran en la base imponible general del ejercicio en que las mismas se obtengan. Dichas rentas por alquiler se minoran en el importe de los gastos necesarios para la obtención de los ingresos por arrendamiento, entre otros, intereses y gastos de financiación, gastos de conservación y reparación, tributos como el IBI, servicios personales como la cuota de la comunidad de propietarios, gastos jurídicos, seguros, servicios y suministros, amortización de la construcción, etc.

Finalmente, debe tenerse en cuenta que, en el caso de que el inmueble alquilado se destine a vivienda habitual por el inquilino, el arrendador tendría derecho a reducir el rendimiento neto en un 60%, que será el que finalmente se incluya en la declaración de IRPF del propietario.

Por su parte, desde la perspectiva de la tributación indirecta, debe tenerse en cuenta que el arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda no tributa por IVA (está sujeto pero exento de este Impuesto indirecto).

-Fiscalidad desde la perspectiva del arrendatario

El arrendamiento de una vivienda queda sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), siendo el sujeto pasivo el arrendatario de la misma, si bien, desde el año 2019, los alquileres de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, estarían exentos de este impuesto. Por lo tanto, desde el año 2019 el alquiler de vivienda para uso estable y permanente no genera un coste del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas para el inquilino.

Finalmente, desde la perspectiva del IRPF del arrendatario, con efectos 1 de enero de 2015 fue suprimida la deducción por alquiler de vivienda habitual a nivel estatal, si bien existe un régimen transitorio para contratos de alquiler anteriores a 2015. Por lo tanto, habrá que estar a las deducciones por este concepto que en su caso se aprueben a nivel autonómico (como ocurre en la Comunidad de Madrid) y que en su caso puedan reducir el IRPF del inquilino siempre que se cumplan las condiciones para aplicar la referida deducción.

Fuente: Expansión.com