Una vía será aplicar al valor catastral nuevos coeficientes actualizados al año y la otra se estimará sobre la diferencia de precio entre la compra y la venta. El Consejo de Ministros lo aprobará el lunes por real decreto ley sin efectos retroactivos.

El Ministerio de Hacienda ya tiene listo el rediseño del llamado impuesto de plusvalía municipal que elevará este lunes ante el Consejo de Ministros para promover su inmediata reactivación apenas unos días después de que el Tribunal Constitucional declarara nulo, por inconstitucional, su método de cálculo. Según revelan a este diario fuentes conocedoras de la modificación legal en ciernes, la solución encontrada pasa por fijar dos nuevos métodos de cálculo del tributo entre los que el contribuyente abonará el que arroje un menor importe como resultado.

A partir de esta lectura, el Ministerio de Hacienda ha diseñado la reforma del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), como se denomina oficialmente, una figura clave de la financiación local dado que aporta unos 2.500 millones de euros anuales a los ayuntamientos. Para recuperar con la mayor agilidad posible esta relevante vía de ingresos, el Gobierno aprobará un real decreto ley (con entrada en vigor al día siguiente a su publicación en el BOE) que establece dos nuevos métodos de cálculo.

El impuesto seguirá gravando el incremento de valor de los terrenos experimentado a lo largo de un periodo de 20 años en el momento de devengo de la venta de un inmueble, o de su recepción como herencia o donación, momento a partir del cual el contribuyente tiene 30 días para saldar cuentas con el fisco.

La primera fórmula sigue la línea original de establecer la base imponible del impuesto como resultado de multiplicar el valor catastral del inmueble por una serie de coeficientes (apenas unas décimas superiores al 0%), si bien estos han sido redibujados y se actualizarán anualmente mediante normas de rango legal (como podrían ser los Presupuestos Generales) a fin de reflejar las variaciones del mercado inmobiliario.

En paralelo, los ayuntamientos tendrán la potestad de corregir hasta en un 15%, al alza o la baja, los valores catastrales del suelo en base al tipo de utilización que tengan, mientras que los coeficientes máximos variarán en función del número de años transcurridos desde la adquisición inicial del terreno.

Salvada la exigencia del Tribunal de que el método se adecue a la realidad del mercado inmobiliario, Hacienda cumplirá el precepto de que no sea obligatorio convirtiéndolo en una fórmula opcional. Así, el contribuyente tendrá la posibilidad de tributar por un segundo método de cálculo que se ceñirá aplicar un tipo del 30% (o menos, si lo desea el ayuntamiento) sobre la plusvalía real obtenida en el traspaso del inmueble, fijándose esta cifra como diferencia entre el precio de venta y el de adquisición.

De esta forma, si el contribuyente demuestra que la ganancia real obtenida por este cálculo es inferior al resultante del método de estimación objetiva tradicional, podrá optar por abonar la cuota tributaria más baja de las dos. Los ayuntamientos podrán comprobar las cifras.

Para terminar de asegurar que el cobro del tributo no incurre en nuevos supuestos inconstitucionales, particularmente los detectados en 2017, el Ministerio establecerá que no quedarán sujetas al impuesto aquellas operaciones en las que se constate, a iniciativa del contribuyente, que la transacción se salda sin que se haya producido un incremento de valor del terreno. Para demostrar este punto, el interesado deberá aportar los títulos que documenten las operaciones de transmisión y adquisición. A partir de ahí, los datos se cruzarán con los que consten en poder de la Administración Tributaria y se tomará como referencia el mayor de los dos valores a fin de establecer el cálculo.

La norma también fijará un coeficiente especial para las plusvalías generadas en menos de un año, a fin de penalizar operaciones que puedan tener un corte especulativo.

Finalmente, el decreto dará seis meses a los ayuntamientos que tengan establecido el IIVTNU para adecuarse a la nueva regulación.