¿Qué impuestos se deben pagar en una compra, venta o en un arrendamiento?

La compraventa y el arrendamiento de vivienda tienen numerosos efectos fiscales y son gravados por distintos impuestos, cuyo detalle ofrece EXPANSIÓN en una Guía que ha elaborado Arag. Esta foto se ha visto alterada por el Decreto del Gobierno que estableció en 2018 que en las hipotecas el impuesto recae en el banco. A esto hay que añadir las medidas sobre el alquiler que ha aprobado el Ejecutivo y la modificación pendiente en la plusvalía municipal, impuesto que ha sido anulado cuando haya pérdidas por el Constitucional, lo que genera una cascada de devoluciones. Y las subidas fiscales que han entrado en vigor en enero impulsadas por el Gobierno de coalición entre el PSOE y Podemos, que afectan al IRPF y al ahorro.

Transmisión de una vivienda

La transmisión de la vivienda es un acto de carácter formal y voluntario entre dos partes donde el vendedor se obliga a la entrega del bien a cambio de un precio que asumirá el comprador. Esta transacción implica ciertas obligaciones fiscales tanto para el vendedor como para el comprador.

¿Qué obligaciones tiene el vendedor?

La abogada fiscalista de Arag Melisa Sáez indica que “el vendedor tendrá que asumir los impuestos que recaen sobre la ganancia patrimonial obtenida por la venta del inmueble”. En este caso, el Impuesto sobre la renta de personas físicas (IRPF) y el Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal.

¿Cómo debe el vendedor declarar la ganancia patrimonial en su declaración de la renta?

Dicha obligación se exige en el momento de presentar la declaración de la Renta. La venta de una vivienda se debe encuadrar en el apartado de la declaración dedicado a las “ganancias o pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales” y, en este caso, el cálculo se hará en función a la diferencia entre el valor de adquisición en el momento de la compra y el valor de transmisión en el momento que se venda el inmueble.

(Valor de transmisión – valor de adquisición = ganancia/pérdida patrimonial)

Sáez apunta que “en el caso de que se haya obtenido una pérdida patrimonial, no habrá tributación, mientras que si se ha obtenido una ganancia patrimonial, ésta tributará a un tipo impositivo que oscilará entre el 19% y el 26%”.

Estos son los tipos impositivos que se aplican en la base del ahorro previstos para 2021:

• Beneficios hasta 6.000 euros: 19,00%.
• Beneficios entre 6.000 euros y 50.000 euros: 21,00%.
• Beneficios entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23,00%.
• Beneficios de más de 200.000 euros: 26,00%.

La fiscalista de Arag detalla que “las ganancias y pérdidas patrimoniales se pueden compensar entre sí, siempre que deriven de la transmisión de elementos patrimoniales”. Si el saldo es negativo, se compensará con el saldo positivo de los rendimientos de capital mobiliario con el límite del 25% y, en el caso de quedar saldo negativo (pérdida patrimonial sin compensar), este importe podrá compensarse en los cuatro años siguientes en los mismos términos.

¿Puede el vendedor librarse de declarar la ganancia patrimonial obtenida por la venta?

No tributa la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual del contribuyente si éste es mayor de 65 años o personas con dependencia severa o gran dependencia.

¿Existe una exención por reinversión en vivienda habitual?

Aquellos contribuyentes que quieran vender su vivienda habitual pueden beneficiarse de la exención de la ganancia, siempre que el importe total obtenido por la venta se reinvierta en la compra de una nueva vivienda o en la rehabilitación de aquella que también deberá ser habitual. Además, si ésta fue adquirida a través de una hipoteca, la cantidad a reinvertir será aquella que resulte después de cancelar la deuda pendiente con el banco.

En cuanto al plazo de reinversión, existe la necesidad de hacerlo en el plazo máximo de dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la vivienda habitual.

En el caso de que el contribuyente decida no reinvertir la totalidad del precio obtenido por la venta de su vivienda, se aplicará la exención de la ganancia de forma proporcional a la cantidad reinvertida.

¿Y la exención por reinversión en rentas vitalicias?

En este caso, explica Melisa Sáez, abogada de Arag, la ley prevé la reinversión de la cantidad obtenida por la venta del inmueble en esta modalidad de producto financiero para obtener la exención de la ganancia patrimonial. En cualquier caso, sólo está previsto para aquellos contribuyentes mayores de 65 años.

¿Qué es la plusvalía municipal (IIVTNU)?

El Impuesto sobre el Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es otro de los impuestos que debe asumir el vendedor. Éste es más conocido como plusvalía municipal. Este impuesto es de carácter municipal y se desarrolla a través de las ordenanzas fiscales de cada Ayuntamiento. Con este tributo, se pretende gravar el incremento que se produce en los terrenos de naturaleza urbana por el paso del tiempo en el momento de la transmisión del inmueble.

¿Quién paga la plusvalía?

Será el vendedor quién pagará la plusvalía del inmueble dado que así lo establece la Ley de Haciendas Locales. No obstante, en algunos casos, también puede ser abonado por el comprador si así lo pactan entre ambas partes.

¿Cuándo y cómo se debe presentar el impuesto de plusvalía municipal?

La normativa prevé un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura de compraventa del inmueble, aunque se da la circunstancia que, una vez comunicada la transacción al Ayuntamiento, éste procede a emitir la liquidación del impuesto y puede retrasarla en el tiempo.

El impuesto se calculará en función de tres factores: el valor catastral que exista en el momento en que se efectúe la transmisión del inmueble, el número de años que el vendedor ha sido propietario del inmueble con un máximo legal de 20 años y el tipo impositivo que determinará el Ayuntamiento en sus ordenanzas fiscales.

¿Por qué suscita tanta polémica este impuesto?

El pago de la plusvalía municipal siempre ha generado mucha controversia porque se aplicaba con independencia de si se había generado ganancia o pérdida patrimonial. Es decir, detalla Sáez, “el impuesto se debía liquidar sin tener en cuenta si se había vendido por encima o por debajo del precio de compra”.

En relación con este debate, el Tribunal Constitucional (TC) se pronunció (sentencias del 16 de febrero, 1 de marzo y 11 de mayo de 2017) declarando inconstitucional aquellas situaciones en las que no se pone de manifiesto una ganancia, entendida ésta como la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta. El TC se pronunció, de nuevo, en una sentencia de 31 de octubre de 2019 resolviendo que, aun existiendo ganancia patrimonial, la cuota a pagar por el impuesto de plusvalía municipal no puede superar el importe de la ganancia realmente obtenida, ajustándose al principio de capacidad económica previsto en la Constitución.

¿Qué obligaciones fiscales tiene el comprador?

En la compra de una vivienda, el comprador se hará cargo de la tributación indirecta, es decir de los impuestos que repercuten sobre el valor del bien. En este caso, pueden ser de aplicación el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP).

¿Cómo distinguir el IVA del ITP?

Será de aplicación el IVA cuando estemos ante la primera entrega de vivienda o vivienda nueva. Es decir, cuando se compra una vivienda de obra nueva directamente a la promotora o constructora. Se trata de un impuesto de carácter estatal que se paga en base al precio de compra y será el vendedor quien se encargue de ingresarlo en Hacienda.

El IVA será del 10% para viviendas con un máximo de dos plazas de garaje y un trastero, siempre que estén incluidos en la misma escritura. Podrá ser del 4% si se trata de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

El Impuesto de Transmisiones patrimoniales en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas se aplica en la compra de vivienda de segunda mano o aquellas que se lleven a cabo entre particulares. La abogada de Arag indica que “el ITP se debe liquidar en base al valor de escritura y éste debe coincidir con el valor real del inmueble dado que, de lo contrario, el comprador podría someterse a una comprobación de valores emitida por la comunidad autónoma correspondiente”.

El tipo impositivo aplicable oscilará entre un 6% y un 10% en función a la normativa especifica de cada comunidad y se presentará en el plazo de 30 días hábiles contados desde la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa en la oficina liquidadora que corresponda según la zona donde se encuentre.

¿Qué obligaciones fiscales comporta un contrato de arrendamiento de vivienda?

El contrato de arrendamiento es un contrato por el que una persona se obliga a ceder el uso y el goce de un bien inmueble del que es propietario a cambio de un precio cierto y determinado que suele pagarse en forma de renta mensual. En este supuesto existen obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario de la vivienda.

¿Qué obligaciones tiene el arrendador?

El arrendamiento genera unos ingresos anuales que se encuadran dentro de los llamados Rendimientos de capital inmobiliario y estos deberán declararse en la Declaración de la Renta del año en que se hayan percibido. No obstante, la Ley de IRPF prevé la posibilidad de deducirse una serie de gastos como pueden ser las cuotas de la comunidad, IBI y tasa de basuras, seguros sobre la vivienda, amortización de la construcción… En consecuencia, al ingreso bruto de la Renta, se van a descontar todos estos gastos inherentes al alquiler para obtener el rendimiento neto. Cabe mencionar también que cuando se trate de la vivienda que va a constituir el domicilio habitual del inquilino, el arrendador podrá aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto que será finalmente el importe que tributará en la declaración de la Renta del arrendador.

¿Y el arrendatario?

El arrendatario también está obligado a presentar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, en el que se ingrese una cuota que será gradual e irá en función de la renta que se pague de alquiler. No obstante, el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre aprobó la exención del ITP aplicable a los arrendamientos de viviendas, en aquellos casos de alquileres de viviendas destinadas a uso estable y permanente conforme con el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no alcanzando esta exención a los alquileres para uso distinto de vivienda.

Fuente: Expansión.com